+38 (066) 165-81-08На что обратить внимание при заключении договора найма жилья?
Аренда (найм) квартиры – явление в наше время достаточно распространенное. Не все могут позволить себе приобрести готовое жилье, поэтому прибегают к данной юридической процедуре.
Основные (существенные) условия договора найма жилья (без которых договор не считается заключенным) предусмотрены Гражданским кодексом Украины (ст.ст. 810-826), далее – ГК Украины.
Данная сделка заключается в письменной форме (ст. 811 ГК Украины). Письменная форма договора защищает стороны арендных правоотношений, позволяет конкретизировать достигнутые договоренности (сроки найма, права и обязанности сторон и другие условия) и в большей степени обезопасить стороны от мошеннических действий.
По правилу ч. 4 ст. 209 ГК Украины сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению в случаях, предусмотренных законом или договоренностью сторон.
Обратиться к нотариусу и удостоверить сделку по аренде жилья стороны могут в любом случае, независимо от того, является ли это условие обязательным по закону.
Но есть ситуации, когда обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено законом.
Так, закон обязывает удостоверить нотариально договор аренды жилья с выкупом (ст. 810-1 ГК Украины). По такому договору аренды одна сторона-предприятие-арендодатель передает другой стороне – физическому лицу (арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной оплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.
В силу статей 380, 382, 793 ГК Украины, требует нотариального удостоверения договор аренды жилья, заключенный на 3 года и более. Однако, необходимость нотариального удостоверения такой сделки не бесспорна, в юридической среде на эту тему существуют противоречивые мнения, а судебная практика однозначного ответа на данный вопрос не дает. По этой причине, во избежание спорных моментов, при определении срока действия договора/срока аренды следует не допускать превышения такого срока.
Исходя из предусмотренных законом норм, предмет договора найма (аренды) заключается в следующем:
— по договору найма жилья собственник (наймодатель) передает нанимателю в срочное платное пользование помещение (квартиру), пригодное для постоянного проживания в нем.
Сторонами договора аренды квартиры могут быть как физические, так и юридические лица.
Наймодателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Причем наймодателем может выступать как собственник такой недвижимости, так и наниматель, которому в силу договора собственником предоставлено право (получено согласие) на передачу недвижимости в субнайм (субаренду), т.е. право заключать договоры субаренды – передачи в найм такого жилья другим лицам.
Нанимателем также могут быть физические и юридические лица. Например, предприятие (фирма) может снять жилье для проживания своего сотрудника и в данном случае выступать стороной договора аренды.
К существенным условиям такой сделки следует отнести следующие:
- наименование сторон договора;
- характеристика жилья (описание объекта недвижимости, которое сдается в аренду, с указанием адреса);
- целевое назначение найма – для проживания физических лиц;
- размер арендной платы;
- перечень лиц, которые будут проживать в квартире совместно с нанимателем – при наличии таких лиц;
- срок аренды/срок действия договора;
- стороны могут внести в договор и другие условия, которые будут признаны ими существенными (конкретизировать права и обязанности сторон; предусмотреть компенсацию затрат на коммунальные услуги; передачу мебели, бытовой техники; формы и сроки внесения арендной платы; и другие условия).
Для договора аренды с правом выкупа, в дополнение к вышеуказанным, в обязательном порядке необходимо будет предусмотреть:
- порядок формирования, способ, форму и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
- условия досрочного расторжения договора;
- порядок возврата средств, в случае досрочного расторжения или прекращения договора;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- иные условия, определенные законом.
Прежде чем приступить к составлению и заключению договора найма (аренды), следует затребовать правоустанавливающие документы и проверить информацию о жилье и ее собственниках (наймодателях).
Какие документы на недвижимость необходимы для заключения договора аренды? Есть ли препятствия для заключения договора аренды?
На эти и другие вопросы поможет ответить, а при необходимости — собрать необходимую информацию, юридически правильно и грамотно составить договор аренды поможет квалифицированный юрист.
В первую очередь необходимо проверить правоустанавливающие документы на помещение (квартиру). Такими документами являются свидетельство о праве собственности на жилье, нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве с отметкой о регистрации права собственности, решение суда, выписка из реестра недвижимого имущества и другие документы. Если собственник (собственники) зарегистрировал такое жилье в Государственном реестре недвижимого имущества, у него на руках будет выписка из данного реестра с информацией об объекте недвижимости, который находится в собственности того или иного лица (или лиц), адресе, характеристике недвижимости (площади), и его собственнике (собственниках).
Если собственник по какой-либо причине отказывается предоставить такую информацию – ее можно получить самостоятельно, поскольку доступ к такому реестру открыт. Информацию можно получить, запросив информационную справку в отношении данного объекта недвижимости в сети Интернет через Кабинет электронных сервисов на сайте Министерства юстиции Украины (услуга платная). Можно заказать такую справку, обратившись в ЦПАУ с паспортом и конкретными данными адреса такой недвижимости. Оказать помощь в получении такой информации сможет квалифицированный юрист, имеющий опыт работы в данной сфере.
Если недвижимость, которая сдается в найм, принадлежит на праве собственности нескольким лицам – договор необходимо заключать со всеми собственниками (в такой ситуации сторона наймодателя будет представлена несколькими лицами — собственниками). Cобственники жилья могут делегировать право заключения договора найма одному из собственников либо стороннему лицу на основании нотариально удостоверенной доверенности либо письменного разрешения одному из собственников. Письменное разрешение на сделку в виде нотариально удостоверенного заявления понадобится и в том случае, если арендодатель (собственник жилья) находится в зарегистрированном браке.
После проверки правоустанавливающих документов на квартиру необходимо проверить, не находится ли данное имущество в ипотеке банка или под арестом, либо имеет иные обременения (запреты).
Проверить такую информацию возможно, обратившись к любому нотариусу, который имеет право доступа к необходимым реестрам, либо путем получения информационной справки через Кабинет электронных сервисов.
Почему это важно сделать? Если жилье находится в ипотеке – согласно ст. 9 Закона Украины «Об ипотеке» передача в найм такого имущества возможна только с согласия ипотекодержателя (банка). И если такое согласие отсутствует – договор аренды (найма) жилья может быть признан ничтожным. К такому выводу пришла Большая Палата Верховного Суда Украины в постановлении, принятом 23.05.2018 г. по делу № 910/73/17 (производство № 12-67гс18), оставив в силе судебные решения предыдущих инстанций, которыми была установлена ничтожность договоров аренды и субаренды, заключенных в отношении переданного в ипотеку имущества без согласия ипотекодержателя. Заключенные в нарушение положений законодательства договоры порождают их ничтожность и не создают других юридических последствий, кроме связанных с ничтожностью.
Если помещение (квартира) находится под арестом – это значит, что оно может в принудительном порядке быть реализовано, и следовательно, может поменяться его собственник. И хотя по закону (ст. 814 ГК Украины) при смене собственника договор найма не утрачивает свою силу, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя – это обстоятельство может внести сложности в дальнейшей реализации своих прав нанимателем.
Чтобы обезопасить себя в большей степени – необходимо проверить, является ли квартира предметом спора в суде. Поиск таких судебных дел возможен через Единый государственный реестр судебных решений, доступ к которому открыт. С данным ресурсом работают юристы, которые помогут проанализировать размещенные в реестре судебные решения и предоставить необходимые данные.
Не лишним будет собрать сведения о том, нет ли к моменту заключения договора найма в квартире других нанимателей, с которыми также заключен договор на этот же период. Проверить такую информацию официально можно только в том случае, если договор с другим нанимателем удостоверен нотариально. Если же таких данных нет — в такой ситуации можно переговорить с соседями квартиры по площадке. Они вряд ли захотят стать свидетелями Ваших конфликтов с другими нанимателями, если такие уже проживают в выбранном Вами жилье, и с готовностью поделятся такой информацией. Получив информацию от собственника жилья об отсутствии других нанимателей в съемной квартире, целесообразно прописать данное условие в договоре.
Если Вы ведете переговоры о найме с собственником жилья – не постесняйтесь попросить паспорт, удостовериться в личности данного лица. Сверьте их с данными в правоустанавливающих документах. Если же собственника представляет доверенное лицо – ознакомьтесь с его доверенностью, проверьте его паспортные данные и полномочия по договоренности (доверил ли собственник представлять его интересы при заключении договора аренды (найма) жилья, предоставил ли право подписи договора). Все нотариальные документы имеют определенный номер, под которым они регистрируются в реестре. Действительность этого номера тоже можно проверить.
Перед согласованием условий и заключением сделки будет правильным осмотреть помещение, которое планируете снимать. Проверьте наличие замков и работоспособность ключей, наличие и состояние мебели, бытовой техники, звукоизоляцию, наличие посторонних запахов, работоспособность сантехники, коммуникаций (наличие горячей/холодной воды/газа), данные счетчиков (при наличии).
Если удостоверитесь в подлинности документов и прав, наличии необходимых условий для проживания – приступайте к согласованию условий будущей сделки. Лучше это сделать, заручившись поддержкой юриста, поскольку от условий договора зависит Ваше спокойствие и защита интересов, в том числе материальных.
Описывая условия договора, следует обратить особое внимание и оговорить:
- срок аренды (по умолчанию такой срок будет составлять 5 лет);
- конкретный размер арендной платы, периодичность такого платежа, дату оплаты, условия изменения арендной платы в период действия договора; внесение гарантийного платежа и условий его использования/возврата – при необходимости; условия оплаты коммунальных платежей (если такие платежи не включены в арендную плату);
- права и обязанности сторон (в частности, возможность использования мебели, бытовой техники; возможность посещения квартиры арендодателем в отсутствие нанимателя; необходимость проведения ремонта, кем и за чей счет, и другие аспекты, которые не конкретизированы законом).
Предусмотрев все согласованные сторонами условия, договор следует собственноручно (либо уполномоченными представителями) подписать. При многостраничном договоре рекомендовано подписывать каждую страницу договора, во избежание замены листов недобросовестной стороной по договору.
При подготовке к заключению сделки по аренде недвижимости, независимо от стороны договора, целесообразно обратиться к юристу – специалисту в договорной документации, обозначив договоренности сторон в соответствии с действующим законодательством Украины.
