+38 (066) 165-81-08Договоры аренды с участием физических лиц
Порядок и особенности заключения договора аренды с участием физического лица предусмотрен Гражданским кодексом Украины.
По такому договору может быть передано как движимое, так и недвижимое имущество. В зависимости от выбранного и переданного во владение и пользование предмета, закон предусматривает те или иные требования к оформлению сделки.
Арендные отношения подразумевают передачу вещи (имущества) во владение и пользование иного лица за обусловленную плату. Если стороны договорились о бесплатной сделке – стоит подумать об оформлении договора ссуды («позички», укр.).
При выборе срока аренды следует учесть, что договор со сроком действия три и более года подлежит нотариальному удостоверению, а это потребует дополнительных материальных затрат, связанных с оформлением сделки.
(!) В отношении арендной платы следует учитывать отправную точку для ее начисления — с момента передачи вещи, если стороны не предусмотрят иной срок для ее исчисления. При этом дата заключения договора и дата передачи в пользование объекта аренды могут и не совпадать.
Факт приема-передачи в аренду/возврата из аренды подтверждается актом приема-передачи, оформленного сторонами в соответствии с условиями договора. С даты, указанной в нем, и будет начисляться аренда имущества и исчисляться плата за такое пользование.
Факт возврата предмета аренды также подтверждается актом приема-передачи объекта из аренды.
Иногда недобросовестные арендодатели могут, несмотря на возврат предмета аренды, предъявить требования об уплате арендной платы, поскольку документально возврат предмета аренды не был оформлен, то есть не подписан акт приема-передачи.
Аренда недвижимого имущества
На практике частные лица часто обращаются с просьбой оказать помощь в составлении договора аренды, преследуя цель сдачи квартиры в аренду.
В подобных случаях мы рекомендуем Клиенту обратить внимание на такие моменты:
- четко указать размер арендной платы, отчетный период, сроки и порядок оплаты; при этом, действующее законодательство позволяет предусматривать расчеты как в наличной (денежной), так и безналичной форме (с использованием расчетных счетов сторон);
- предусмотреть конкретный размер ответственности арендатора за нарушение условий договора; в частности, в случаях несоблюдения сроков оплаты, порчи имущества; такая ответственность в виде неустойки может быть зафиксирована как в твердой гарантированной сумме, так и в расчете за каждый день нарушения обязательства;
- зачастую стороны в договоре предусматривают так называемый гарантийный (обеспечительный) платеж, за счет которого в определенных договором случаях можно возместить причиненный имуществу ущерб, либо несвоевременно оплаченный арендный платеж;
- страхование предмета аренды: данное условие будет дополнительной гарантией в случае предоставление предмета аренды высокой ценности либо при наличии высоких рисков его повреждения;
Аренда транспортных средств
Согласно нормам Гражданского кодекса Украины (ГК Украины) договор аренды транспортного средства физическим лицом либо у физического лица подлежит нотариальному удостоверению.
Иногда, с целью «уклонения» от нотариальной формы такого договора заключается договор ссуды («позички») транспортного средства на оплатной или безоплатной основе.
Требования ГК Украины к договору аренды автомобиля с физлицом в отношении формы сделки не являются столь категоричными.
Если к форме договора аренды со стороной – физическим лицом закон предусматривает требование о нотариальном удостоверении сделки без каких-либо оговорок, то к форме договора ссуды транспортного средства с участием физического лица также должно применяться правило о нотариальном заверении, но в данном случае закон предусматривает оговорку. Ее суть – нотариальное удостоверение договора не требуется если договор касается наземных самоходных транспортных средств.
При этом, законодатель не дает четкого определения, какие именно транспортные средства относятся к наземным самоходным.
Судебная практика в отношении простой письменной формы договоров ссуды транспортных средств на сегодняшний день занимает следующую позицию:
Судьи с целью определения понятия самоходного наземного транспортного средства обращаются к Закону Украины «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев наземных транспортных средств», в котором дано его определение как устройства, созданного для перевозки людей и/или груза.
Толкование Европейского соглашения о работе экипажей транспортных средств, производящих международные автомобильные перевозки, позволяет рассматривать автомобиль как самоходное транспортное средство, которое используют с целью перевозок людей или грузов. Поскольку ратифицированные Украины международные акты являются частью национального законодательства Украины, автомобили относятся к наземным самоходным транспортным средствам. Однако, не стоит забывать, что судебная практика изменчива.
Поэтому, поскольку законодательный пробел в определении самоходного наземного транспортного средства продолжает иметь место, необходимо учитывать, что заключенный в простой письменной форме договор может быть оспорен, в частности, по требованию заинтересованного лица — налогового органа.
Договоры аренды (найма) с участием юридических лиц и физических лиц-предпринимателей
Договоры аренды (найма) с участием юридических лиц и физлиц-предпринимателей подпадают под правое регулирование кодексов – Гражданского и Хозяйственного.
При заключении такого договора действует общее правило о согласовании его существенных условий: предмет, цена и срок. Однако, применительно к категории договоров с данным субъектным составом существует и специальная норма, которая прибавляет к числу существенных дополнительные условия.
Среди них:
- состав и стоимость имущества, с учетом индексации;
- индексация арендной платы;
- порядок использования амортизационных отчислений;
- период действия договора;
- восстановление предмета аренды, условия возврата или выкупа;
- выполнение обязательств, с учетом обеспечения (в предусмотренных законом формах – неустойка, поручительство, задаток и т.п.).
Для физических лиц-предпринимателей, которые находятся на упрощенной системе налогообложения, существуют свои нюансы заключения договоров аренды (найма) недвижимого имущества. Налоговым кодексом Украины предусмотрены определенные условия, которым данная категория предпринимателей должна соответствовать. В частности, им не разрешается заключать договоры аренды, выступая арендодателем недвижимого имущества – жилых помещений площадью более 400 кв. м., нежилых помещений площадью более 900 кв. В случае превышения данных граничных норм квадратуры, налоговая автоматически переведет такого предпринимателя на общую систему налогообложения, с соответствующими налоговыми последствиями.
Рекомендации юриста – при составлении договора аренды (найма) следует предусмотреть возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. Закон разрешает оговорить в договоре основание (а таким основанием может быть и просто ваше решение расторгнуть договор без какого-либо значимого повода) и процедуру такого расторжения (отказа от договора в одностороннем порядке) и таким правом следует воспользоваться. В таком случае у вас всегда будет законное основание, без соблюдения длительной (судебной) процедуры, расторгнуть договор.
Арендаторам на заметку
Перед тем, как подписывать договор аренды (найма) – убедитесь, что у арендодателя достаточно правомочий сдавать оговоренное имущество в аренду. Для этого необходимо потребовать правоустанавливающие документы. Не поленитесь самостоятельно проверить информацию о собственнике имущества в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Такую проверку можно провести с помощью юриста. Если в аренду принимается имущество, собственником которого арендодатель не является – необходимо проверить полномочия такого лица сдавать имущество в субаренду.
Следует также учитывать, что объект аренды может находиться в залоге (ипотеке) у банка (др. субъекта) либо иметь иные обременения. В подобной ситуации на арендодателе лежит обязанность уведомить о таких ограничениях и лице, в пользу которого такое обременение наложено. Если имущество находится в ипотеке, необходимо получить у арендодателя документально подтвержденную информацию о даче согласия ипотекодержателя на передачу такого имущества в аренду.
Если подготовить самостоятельно договор Вам не под силу либо хотите максимально обезопасить себя при заключении договора аренды (найма), мы готовы разработать такой договор с учетом ваших пожеланий в рамках действующего законодательства (аренды жилых (квартир) и нежилых помещений (складов, офисов, ангаров, др.), транспортных средств (легковых, грузовых автомобилей, ж/д вагонов, с экипажем, пр.).