Договор залога

Попробуем ответить на вопрос, в чем же суть залога?

По такому договору кредитующая сторона (держатель залога) имеет право за счет обремененного имущества удовлетворить свои требования, если должник не исполнит свои обязательства, которые данный залог обеспечивал. Причем залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами этого должника. На практике это означает, что независимо от срока возникновения долгового обязательства перед кредитором предпочтение при погашении будет отдано залоговому кредитору.  

Попробуем разобраться, что предусматривает данная терминология, какие особенности заключения договоров залога (ипотеки).

В данных договорных отношениях кредитующая сторона выступает держателем залога и приобретает право при наступлении определенных обстоятельств – нарушении срока выполнения обязательства (например, срока возврата займа (кредита)) – использовать залоговое имущество для погашения долга.

Общеизвестный факт, что залог имеет производный характер от обязательства, которое им обеспечивается. Это означает, что договор залога не может существовать обособленно, без основного обязательства. Причем, такое основное обязательство должно быть зафиксировано ранее залогового. На практике это сводится к тому, что при документальном оформлении, в первую очередь, сторонами заключается кредитный договор (договор займа), а уже за ним – договор залога. Данное правило не отменяет того, что залогом может обеспечиваться требование, которое может возникнуть в будущем.

Статьей 575 ГК Украины предусмотрены отдельные виды залога:

• ипотека – залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя либо третьего лица;
• заклад – залог движимого имущества, которое передается во владение залогодержателю или третьему лицу.

Есть отдельные виды залога, которые устанавливаются специальным законом:

• залог товаров в обороте или переработке;
• залог имущественных прав;
• залог ценных бумаг.

Каких-либо особых требований к участникам залоговых отношений действующее законодательство не предъявляет. Это значит, что сторонами договора залога могут выступать юридические и физические лица (в том числе физические лица-предприниматели). Причем, залогодателем может выступать как сам должник, так и третье лицо (имущественный поручитель).  Это может быть как собственник имущества, так и лицо, которым имущество получено с правом залога на него.

При этом, следует учитывать, что договор о залоге (ипотеки) остается действующим независимо от смены собственника. Такой вывод сделал суд в постановлении КГС ВС от 24.06.2020г. по делу № 904/9896/17, указав следующее: В случае выбытия залогового имущества из собственности ипотекодателя установлен механизм защиты прав ипотекодержателя путем переноса прав и обязанностей ипогтекодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество. В таком случае, при невыполнении заемщиком своих кредитных обязательств ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет ипотечного имущества путем предъявления исковых требований об обращении взыскания на предмет ипотеки к лицу, которое является собственником ипотечного имущества на данный момент.

Основанием для возникновения залога могут выступать:

• договор;
• закон (в качестве примера здесь можно привести налоговый залог);
• судебное решение.

Наибольший интерес у аудитории вызывает «договорной» залог. Остановимся на нем более детально.

Предметом залога может быть

Здесь закон предоставляет широкий спектр возможностей. Предметом залога может быть любое имущество – вещи, ценные бумаги, имущественные права.

Особенностями такого имущества является и то, что оно может возникнуть (сформироваться) и после установления залога (например, урожай, приплод скота и т.п.). Основное требование к такому имуществу – оно должно иметь свойства, которые позволят ему быть отчуждаемым залогодателем и на него можно обратить взыскание.

Стоит отметить, что держатель залога может претендовать как на вещь, так и на ее принадлежности. К такого рода составляющим (принадлежностям) относятся вещи, которые предназначены для обслуживания другой вещи (главной) и связаны с ней общим назначением.

Однако следует учесть, что плоды, продукция и доходы, полученные от использования залогового имущества, могут быть использованы залогодержателем только в том случае, когда такое право предусмотрено условиями заключенного сторонами договора.

Содержит действующее законодательство и четкий перечень имущества, которое не может быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

Предметом залога не могут быть:

• культурные ценности, которые занесены либо подлежат включению в Государственный реестр национального культурного достояния;
• памятники культурного наследия;
• требования личного характера (например, по возмещению ущерба, морального ущерба т.п.) и другое имущество.

Форма договора залога

В отношении формы договора – законодатель прописывает четкие требования: договор залога должен быть заключен в письменной форме. Что касается нотариального удостоверения такого договора – есть ряд особенностей.  Обязательно применить к нему нотариальное удостоверение придется, если предметом залога является недвижимое имущество, транспортные средства, другие объекты, подлежащие государственной регистрации. Такое требование не лишает сторон права удостоверить сделку нотариально при желании одной из сторон.

В силу закона несоблюдение письменной формы договора залога считает его ничтожным, т.е. таким, который не порождает прав и обязанностей сторон.

Помимо данных требований, закон обязывает провести государственную регистрацию договоров залога недвижимого имущества. Такая регистрация проводится путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр обременений.

Обязательные (существенные) условия договора залога

В договоре залога стороны должны зафиксировать следующие условия:

• размер, срок исполнения и содержание обязательства, которое обеспечивается залогом;
• описание предмета залога;
• иные условия, которые признаны сторонами существенными для данного договора.

Прекращение договора залога

По общему правилу к таким случаям отнесены ситуации, когда:

• прекратилось обязательство, которое обеспечивал залог;
• предмет залога утрачен и залогодатель не заменил предмет залога;
• предмет залога реализован;
• залогодержателем приобретено право собственности на предмет залога.

Как показывает судебная практика, наличие судебного решения о взыскании с должника в пользу кредитора задолженности по кредитному договору не является основанием для прекращения денежного обязательства должника и ипотеки. И не лишает кредитора права удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки способом, предусмотренным законодательством. В случае частичного невыполнения заемщиком обязательства ипотека не прекращается и действует в полном объеме, в связи с чем кредитор имеет право удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на предмет ипотеки (постановления КХС ВС от 29.08.2019 по делу № 921/38/16-г/3).

Чем будет полезен адвокат клиенту в вопросах заключения договоров залога (ипотеки)?

Во-первых, адвокат проверяет документы на имущество, предлагаемое в залог, устанавливает риски, которые может иметь сделка с таким имуществом. Например, для кредитующей стороны — начиная от элементарных вопросов «Кто владелец?», «Каковы обременения?» и заканчивая проверкой статуса залогодателя и конкретными условиями сделки. Для стороны, передающей свое имущество в залог, — вопросы минимизации дополнительных затрат клиента по договору залога (ипотеки), в виде дополнительных платежей по договору, комиссий и пр.

Во-вторых, адвокат принимает участие в переговорах, обсуждает условия сделки, предлагает компромиссные решения при их изложении.

В-третьих, адвокат может разработать и подготовить надлежащий документ либо их пакет для оформления сделки, осуществлять представительство при заключении сделки и его регистрации. Очень важно, к слову, правильно оформить доверенности, тщательно изучить условия договоров, подстраховать клиента необходимыми запросами и ходатайствами.

В-четвертых, адвокат оказывает услуги представительства клиента в кредитных учреждениях, судах, правоохранительных органах, органах нотариата, проч. Возможно организовать при его посредничестве встречу с потенциальной стороной сделки, поскольку клиент зачастую волнуется и не понимает, какие документы необходимо брать, что говорить и куда идти.

Адвокатское бюро Очиченко Елены Григорьевны оказывает услуги по вопросам недвижимости, полагаясь на опыт специалистов и многолетнюю практику.

Подтверждением высокого качества услуг служат наши положительные кейсы, судебная практика и отзывы клиентов.